Immobilien-Cashflow berechnen

Was zählt zum Immobilien-Cashflow?

Ausgangspunkt ist die Kaltmiete der vermieteten Einheiten. Umlagefähige Nebenkosten sind in diesem Modell kein zusätzlicher Ertrag. Von der Kaltmiete werden erwarteter Mietausfall, die beim Vermieter verbleibenden Betriebskosten, Verwaltung, eine Instandhaltungsreserve und sämtliche Kreditraten abgezogen.

Ein positiver Wert ist ein monatlicher Überschuss im Modell. Ein negativer Wert zeigt, welchen Betrag du zusätzlich aufbringen müsstest. Der Cashflow beschreibt die laufende Liquidität; er sagt noch nicht, ob sich der Kauf über die gesamte Haltedauer lohnt.

Beispiel: von der Kaltmiete zum Überschuss

Die vollständig vermietete Beispielwohnung hat 80 m² Wohnfläche. Die angenommene Kaltmiete beträgt 1.100 € im Monat, die Leerstandsquote 2.0 %. Alle folgenden Beträge beziehen sich auf den Anfangsmonat vor Steuern.

Die Werte werden mit denselben Berechnungsfunktionen wie im Rechner ermittelt. Betriebskosten und Verwaltung beziehen sich auf die Bruttokaltmiete. Die Reserve beträgt hier 18 € je Quadratmeter und Jahr und wird für die gesamte Wohnfläche berücksichtigt.

Warum Tilgung und Steuern getrennt betrachtet werden

Die Kreditrate enthält Zinsen und Tilgung. Beides geht vom Konto ab und mindert deshalb den Cashflow. Tilgung baut zugleich Schulden ab. Für das steuerliche Vermietungsergebnis behandelt das Modell die abziehbaren Schuldzinsen und die Gebäude-AfA als eigene Positionen; Tilgung ist kein Steuerabzug.

Auch die Instandhaltungsreserve ist zunächst eine Rücklage für künftige Ausgaben. Sie wird im Modell nicht automatisch als Werbungskosten abgezogen. Deshalb können ein positiver Cashflow und ein steuerlicher Verlust gleichzeitig vorkommen. Den Cashflow nach Steuern berechnet Immoly erst mit den persönlichen Steuerangaben.

Welche Annahmen du vor dem Kauf prüfen solltest

Setze die voraussichtlich erzielbare Kaltmiete an und prüfe im Hausgeld, welche Kosten bei dir verbleiben. Eine knapp positive Monatsrechnung kann durch Leerstand oder zusätzliche Ausgaben kippen. Rechne deshalb auch mit geringerer Miete und höheren laufenden Kosten.

Geplante Sondertilgungen sind in Immoly zusätzlicher Kapitalabfluss und kein Bestandteil des laufenden Miet-Cashflows. Für eine Kaufentscheidung gehören außerdem Eigenkapital, Restschuld, Sanierung und der spätere Verkauf in die Betrachtung. Die verschiedenen Renditekennzahlen ergänzen diese Liquiditätsperspektive.

Die Beispielwerte sind frei gewählte Annahmen und keine Marktprognose. Die Modellannahmen und Grenzen gelten auch für diese Rechnung.