Immobilienrendite berechnen

Welche Investition steht im Nenner?

Immoly verwendet für die Mietrenditen die Gesamtinvestition aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Netto-Sanierungskosten. Förderungen sind in den eingegebenen Sanierungskosten bereits abgezogen. Der im Kaufpreis enthaltene Grundstückswert wird nicht ein zweites Mal addiert.

Bei teilweiser Eigennutzung verwendet das Modell den vermieteten Anteil der Investition. Das eingebrachte Eigenkapital mindert den Finanzierungsbedarf, aber nicht die Gesamtinvestition. Andere Rechner können sich nur auf den Kaufpreis beziehen; vergleiche deshalb immer auch die Definition der Kennzahl.

Bruttorendite: Miete im Verhältnis zur Investition

Die Formel im Modell lautet: Jahresbruttokaltmiete geteilt durch die vermietete Investition. Im Beispiel ergeben 13.200 € Jahresmiete bei 220.500 € Investition eine Bruttorendite von 5.99 %.

Diese Kennzahl berücksichtigt weder Leerstand noch laufende Kosten, Finanzierung oder Steuern. Sie eignet sich für eine erste Einordnung der Miete im Verhältnis zum eingesetzten Gesamtbetrag. Ein tragfähiger monatlicher Überschuss lässt sich daraus allein nicht ableiten.

Nettorendite: laufende Kosten einbeziehen

Für die Nettorendite zieht Immoly erwarteten Leerstand, nicht umlagefähige Betriebskosten, Verwaltung und die Reserve für die vermietete Fläche ab. Die verbleibende Jahresmiete wird wieder durch die vermietete Investition geteilt. Kreditraten und persönliche Steuern sind in dieser Kennzahl noch nicht enthalten.

Eigenkapitalrendite und Gesamtrendite unterscheiden

Die laufende Eigenkapitalrendite teilt den jährlichen Cashflow vor Steuern durch das eingebrachte Eigenkapital. Sie hängt damit von Kreditbetrag, Zins und Tilgung ab. Mehr Fremdkapital kann Kennzahlen verändern, erhöht aber zugleich die laufenden Verpflichtungen. Die Berechnung des monatlichen Cashflows zeigt diese Zahlungen einzeln.

Eine Gesamtrendite über die Haltedauer berücksichtigt zusätzlich den zeitlichen Verlauf der Cashflows, Sondertilgungen und den Nettoerlös nach Verkauf und Restschulden. Dafür verwendet Immoly die interne Verzinsung, kurz IRR. Sie ist ein Szenariowert und keine garantierte Jahresrendite. Bei einer Finanzierungslücke oder Überdeckung ab einem Euro wird sie im Rechner nicht bewertet.

Prüfe verschiedene Kaufpreise, Kosten und Verkaufsszenarien. Die Werte hier stammen aus dem gemeinsamen Immoly-Beispiel und derselben Berechnungslogik wie im Rechner. Die Modellannahmen beschreiben die Grenzen dieser Planungsrechnung.