Vermietung und Eigennutzung zusammen berechnen

Die Wohnfläche bestimmt die Aufteilung im Modell

Du erfasst die gesamte Wohnfläche und den selbst genutzten Anteil. Die Differenz ist die vermietete Fläche. Aus ihrem Verhältnis zur Gesamtfläche ergibt sich der Vermietungsanteil. Die eingegebene Kaltmiete betrifft ausschließlich die vermieteten Einheiten.

Im folgenden Beispiel hat das Haus 180 m², davon bewohnst du 60 m² selbst. Die übrigen 120 m² bringen angenommen 1.320,00 € Kaltmiete im Monat ein. Die Wohnflächen und die Miete sind frei gewählte Beispielwerte.

Wohnwert ist kein Geldeingang

Den Wohnwert leitet Immoly aus der Fremdmiete je vermietetem Quadratmeter ab und überträgt diesen Wert auf die selbst genutzte Fläche. Er beschreibt einen angenommenen eigenen Wohnnutzen. Das Modell behandelt ihn weder als Mietertrag auf dem Konto noch als steuerpflichtige Mieteinnahme.

Ein monatlicher Fehlbetrag muss deshalb auch dann finanziert werden, wenn der wirtschaftliche Cashflow einschließlich Wohnwert positiv ist. Die abgeleitete Quadratmetermiete ersetzt keine Bewertung der selbst genutzten Wohnung: Ausstattung, Lage im Gebäude und Zustand können abweichen.

Was von der tatsächlichen Miete übrig bleibt

Für dieses Beispiel werden die beiden Kredite des Immoly-Beispiels mit unveränderten Raten verwendet. Von der Fremdmiete gehen Leerstand, nicht umlagefähige Betriebs- und Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungsreserve ab. Die Reserve bezieht sich im Cashflow auf alle 180 m², auch auf die selbst genutzte Fläche.

Wie sich die einzelnen Positionen zusammensetzen, erklärt der Rechenweg zum Immobilien-Cashflow. Bei vollständig selbst genutzter Fläche setzt das Modell keine Fremdmiete an; ohne vermietete Vergleichsfläche kann es auch keinen Wohnwert aus einer Fremdmiete ableiten.

Gemeinsame Kosten und Schuldzinsen folgen unterschiedlichen Regeln

Im Steuermodell teilt Immoly Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Sanierung anhand der Wohnflächen auf. Kosten einer einzelnen Wohnung können nicht gesondert zugeordnet werden. Bei Schuldzinsen entscheidet dagegen der manuell gewählte steuerliche Zweck jedes Kredits: Vermietung, Eigennutzung oder anteilig.

Bei „Vermietung“ berücksichtigt das Modell die Zinsen vollständig, bei „Eigennutzung“ gar nicht und bei „anteilig“ mit dem Vermietungsanteil, hier 66.67 %. Diese Auswahl ersetzt keine Prüfung der tatsächlichen Mittelverwendung. Die zutreffende Zuordnung und individuelle Steuerfragen müssen anhand der eigenen Unterlagen geklärt werden.

Die Berechnung ist eine Planungsnäherung. Prüfe insbesondere, ob die flächenbasierte Aufteilung zu deinem Objekt passt. Alle weiteren Modellannahmen und Grenzen bleiben sichtbar.